Dubai’nin Ortak Konut Kanunu Gerçekte Neyi Düzenliyor

Dubai’de her zaman paralel işleyen iki kiralık konut piyasası olmuştur. Biri bütün birimlerin, tescilli sözleşmelerin ve yıllık çeklerin olduğu resmi piyasadır. Diğeri ise odaların, bölmelerin ve yatakların piyasasıdır — tek bir dairenin birbiriyle akrabalığı olmayan birkaç kişi arasında bölündüğü ve her birinin bir bölümü için aylık ücret ödediği piyasa. İkinci piyasa çok büyük sayıda insanı barındırıyor ve 2026’ya kadar neredeyse tamamen özel bir yasal çerçevenin dışında kalıyordu.

Dubai Emirliği’nde Ortak Konutların İskânı ve Yönetiminin Düzenlenmesine İlişkin 2026 Tarihli (4) Sayılı Kanun bu boşluğu kapatan düzenlemedir. Kanunun çıkarıldığı, Dubai Hükümeti Medya Ofisi tarafından 11 Mart 2026’da duyuruldu. 27 Şubat 2026’da Resmî Gazete’de yayımlandı ve 180 gün sonra yürürlüğe girdi: 26 Ağustos 2026.

Kanun, bireylerin veya ailelerin mutfak, banyo ve yemek alanı gibi olanakları paylaşırken kendilerine ait bir alanı kiraladığı mülkleri kapsar. Başka bir deyişle, arkadaşlar arasında tek bir ortak kira sözleşmesiyle yapılan sıradan ev paylaşımını değil, doğrudan oda ve yatak alanı piyasasını hedef alır. Bu tür bir alan kiralayan herkes için en önemli üç değişiklik vardır.

Birincisi, ortak konut artık izin gerektiriyor. İzin makamı Dubai Belediyesi’dir ve iskân standartlarını belirler; elektronik sicil tarafını yürüten Dubai Tapu Dairesi ile birlikte çalışır. İzinler yenilemeli olarak bir yıllığına ya da mal sahibi talep ederse iki yıllığına verilir. Dubai Belediyesi o zamandan bu yana bu iznin alınabileceği bölgeleri açıkladı — bkz. rehberimiz: Dubai’nin onaylı ortak konut bölgeleri.

İkincisi, ortak konutu yalnızca mal sahibi veya lisanslı bir kuruluş kiraya verebilir. Kiracıların ve diğer tüm tarafların bir ortak konut birimini, hatta bir kısmını bile alt kiraya vermesi açıkça yasaklanmıştır. En keskin hüküm budur, çünkü bu piyasadaki baskın iş modeli tam olarak buydu: ana kiracı bütün bir daireyi kiralar ve onu oda, bölme veya yatak bazında yeniden kiraya verir. Dubai'de alt kiralama rehberimiz, genel kuralların standart bir kiralamaya nasıl uygulandığını açıklıyor.

Üçüncüsü, izinsiz bölme yapmak yasaktır. Bir evin içinde yatak odasını, oturma alanını veya balkonu Dubai Belediyesi’nden izin almadan bölmek yasaktır; yangına dayanıklı olmayan malzemelerden yapılmış bölmelere ise hiçbir şekilde izin verilmez. Güvenlik mantığı basittir: oturma odasının ortasına çekilen kontrplak bir duvar, odanın etrafında tasarlandığı kaçış yolunu ve havalandırmayı ortadan kaldırır.