На долю британских покупателей приходится примерно 11 100 000 всех иностранных покупателей недвижимости в Дубае — это второе место после индийских покупателей. За последние три года изменился профиль покупателей: от уже проживающих в Дубае специалистов-экспатов, покупающих свое первое жилье, до инвесторов из Великобритании, специально переезжающих ради налоговых льгот. Для многих «золотая виза» является ключевым фактором, делающим переезд осуществимым.

Почему покупатели из Великобритании переезжают в Дубай

Изменение мотивации покупателей в Великобритании напрямую связано с тремя изменениями в британской политике. Во-первых, Режим нерезидентов был упразднен. В 2025 году его заменит режим, основанный на месте жительства, который через четыре года распространит действие закона на доходы и прибыль со всего мира. Для состоятельных британских резидентов, которые ранее скрывали свои иностранные доходы, вид на жительство в Дубае — с нулевым подоходным налогом — стал существенным решением в области планирования, а не просто выбором образа жизни.

Второй, Экономическая ситуация на рынке аренды жилья в Великобритании рухнула.. Ограничение процентных ставок по ипотеке в соответствии с разделом 24, надбавка к гербовому сбору 5 % на дополнительные жилые помещения, отмена 10 % на износ и ужесточение льгот по налогу на частное жилье превратили некогда надежный инструмент накопления богатства для британского среднего класса в класс активов с низкой доходностью. Перемещение капитала из британской недвижимости для сдачи в аренду в недвижимость в Дубае — с валовой доходностью 6 %+ и нулевым налогом на доход от аренды в ОАЭ — теперь стало простой арифметической задачей.

Третий, планирование налога на наследство. Налог на наследство в Великобритании по ставке 40 %, превышающей необлагаемый минимум, в сочетании с замороженными пороговыми значениями, делает недвижимость в Дубае привлекательной частью структуры планирования наследства. В самих ОАЭ налог на наследство не взимается, хотя покупателям все же необходимо учитывать наследование по шариату в соответствии с законодательством ОАЭ (это можно урегулировать путем регистрации завещания в DIFC, о чем будет рассказано ниже).

«Золотая виза» — как она работает на самом деле.

Программа Golden Visa, действующая по схеме "освобождение от налога на недвижимость", предоставляет вам следующие возможности: 10-летнее возобновляемое право на проживание В обмен на инвестиции в недвижимость в размере 2 миллионов дирхамов ОАЭ или более (примерно 420 000–435 000 фунтов стерлингов по текущему курсу). Виза покрывает:

• Покупатель (основной заявитель)
• Супруг
• Дети (сыновья до 25 лет, если не состоят в браке; дочери независимо от возраста, если не состоят в браке)
• Зависимые родители (в большинстве случаев)
• Домашний персонал (с отдельным спонсорством визы)

Ключевые конструктивные особенности, которые часто удивляют покупателей в Великобритании:

• Подходит для покупки недвижимости на этапе строительства. Если сумма в 2 млн дирхамов ОАЭ будет оплачена полностью на момент подачи заявки (частичные платежи не учитываются до достижения полной суммы).
• Несколько свойств могут объединяться достичь порога в 2 млн дирхамов ОАЭ
• Совместное владение Виза для супругов предоставляется обоим супругам при условии, что каждый из них владеет недвижимостью, соответствующей установленным требованиям, на сумму не менее 2 миллионов дирхамов ОАЭ.
• Ипотека разрешена. Однако сумма в 2 миллиона дирхамов ОАЭ должна представлять ВАШ капитал, а не общую стоимость недвижимости.
• Нет требований к минимальному сроку пребывания. — В отличие от многих «золотых виз», для поддержания действия визы вам не нужно физически проживать в ОАЭ, хотя въезжать туда необходимо раз в 6 месяцев.

Налоговое планирование в Великобритании: общая картина

Действительно ли «Золотая виза» обеспечивает налоговые льготы, зависит от ваш статус налогового резидента Великобритании, Речь идёт не только о владении недвижимостью за границей. Основные возможности:

Наиболее важным является установленный законом критерий определения места жительства.

Тест на определение статуса резидента Великобритании (UK Statutory Residence Test, SRT) определяет, считает ли вас HMRC резидентом Великобритании. Тесты “автоматического пребывания за границей” (менее 16 дней в Великобритании, если вы ранее проживали там, или менее 46 дней, если нет) — это самый простой путь к полному разрыву отношений. Большинство серьезных британских инвесторов, переезжающих в Дубай, строят свой первый полный налоговый год за пределами Великобритании, исходя из этих пороговых значений, используя правила разделения года только в случае подлинности ситуации.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Великобританией и ОАЭ

Между Великобританией и ОАЭ действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) с 2016 года. Оно устанавливает правила разрешения споров о налоговом резидентстве, гарантируя, что доход не будет облагаться налогом дважды, если вы находитесь в обеих юрисдикциях. Однако СИДН не дает вам автоматически статуса резидента ОАЭ — он формируется на основании физического присутствия, «золотой визы» и (в идеале) свидетельства о налоговом резидентстве ОАЭ.

Финансирование покупки — реалии британского банковского сектора.

Как правило, покупатели из Великобритании финансируют приобретение недвижимости в Дубае одним из трех способов, каждый из которых имеет свои особенности:

1. Денежный перевод из Великобритании в ОАЭ

Простой, но дорогостоящий способ, если использовать обычные банки (типичный спред по валютным операциям составляет 2–4 % при крупных переводах). Мы регулярно рекомендуем покупателям из Великобритании обращаться к специализированным валютным брокерам (Currencies Direct, Wise Business или отделам, ориентированным на состоятельных клиентов, в HSBC Expat), которые снижают этот спред до 0,3–0,5 %. При переводе на сумму 500 000 фунтов стерлингов это экономия в 10–15 тысяч фунтов стерлингов.

2. Высвобождение капитала из недвижимости в Великобритании.

Многие покупатели в Великобритании переоформляют ипотеку на недвижимость в Великобритании, чтобы получить наличные, а затем переезжают в Дубай. Это хорошо работает, когда процентные ставки по ипотеке в Великобритании привлекательны по сравнению с доходностью от недвижимости в Дубае. Имейте в виду, что правила оценки платежеспособности ипотечных заемщиков в Великобритании ужесточились в 2023 году — ожидайте более тщательной проверки, если ваш доход зависит от сдачи недвижимости в аренду.

3. Банковская ипотека в ОАЭ

Банки ОАЭ предоставляют кредиты до 50% от стоимости недвижимости (%) для иностранных граждан, не являющихся резидентами (75% % для обладателей «Золотой визы» ОАЭ). В настоящее время ставки для нерезидентов составляют 4–6% %. Это может быть привлекательно для покупателей, которые хотят сохранить британский капитал, вложенный в другие активы, и использовать кредитное плечо под залог недвижимости в Дубае. Мы предлагаем предварительное одобрение до того, как вы выберете подходящий вариант.

Стоит ли продавать свою недвижимость в Великобритании?

Самый распространенный вопрос от покупателей из Великобритании — продавать или оставлять свой дом в Великобритании при переезде в Дубай. Универсального ответа нет — вот алгоритм принятия решений, который мы используем с клиентами:

• Если ваше основное место жительства находится в Великобритании, и вы планируете вернуться: Как правило, лучше оставить жилье. Льгота по налогу на недвижимость при продаже частного жилья сохраняется до 9 месяцев после вашего выезда, а затем постепенно уменьшается.
• Если это объект недвижимости для сдачи в аренду/инвестиционный объект с низкой экономической эффективностью: Продавайте. Раздел 24, надбавка к гербовому сбору и пороговые значения замораживания снижают доходность. Переинвестирование в Дубай с доходностью 6 %+ обычно является более выгодным вариантом.
• Если речь идёт о дорогостоящем основном жилье, и вы решили переехать в Дубай: Планирование налога на прирост капитала становится критически важным. Продажа недвижимости до того, как человек перестанет быть резидентом Великобритании, может сохранить льготу по налогу на прирост капитала при продаже частной недвижимости; продажа после этого может повлечь за собой применение налога на прирост капитала (CGT) в соответствии с разделом 28 % на любую прибыль, превышающую годовой лимит.

Это действительно зависит от вашей конкретной ситуации — мы направляем покупателей из Великобритании к специализированным налоговым консультантам в Великобритании (не к себе — мы эксперты по недвижимости, а не налоговые специалисты), чтобы они смоделировали возможные сценарии, прежде чем вы примете решение.

Переход из одной семьи в другую и переход в британскую школу

В Дубае, вероятно, самый большой в мире рынок школ с британской учебной программой. К числу крупных поставщиков относятся Dubai College, GEMS Wellington International, Kings' School Al Barsha, Dubai British School, Repton Dubai и Brighton College. Списки ожидания различаются, но при тщательно спланированном переезде места можно забронировать за 3–6 месяцев. Стоимость обучения составляет от 40 000 до 120 000 дирхамов ОАЭ в год на ребенка (от 9 000 до 27 000 фунтов стерлингов).

Для семей это часто становится решающим фактором — плата за обучение в частных школах Великобритании сейчас составляет 30–50 тысяч фунтов стерлингов в год, включая НДС, и продолжает расти. Школы в Дубае, предлагающие британскую учебную программу по аналогичной или более низкой цене, а также отсутствие британского налога на доходы, финансирующие их, часто склоняют чашу весов в пользу выбора.