يُعدّ شراء العقارات قيد الإنشاء في دبي من أذكى الطرق لدخول سوق العقارات. إذ يضمن لك ذلك تثبيت سعر اليوم، والاستفادة من ارتفاع قيمة العقار خلال فترة الإنشاء، والدفع عبر خطة تقسيط مريحة تمتد لسنوات بعد التسليم. ولكن ماذا لو حالت ظروف الحياة دون قدرتك على سداد الدفعة التالية؟ هل يحق للمطور الاحتفاظ بكل ما دفعته، والانسحاب بأموالك، وإعادة بيع وحدتك؟

هذا هو أكثر المخاوف شيوعاً التي نسمعها من مشتري العقارات قيد الإنشاء في تروهاوز، والخبر السار هو أن دبي تمتلك أحد أكثر أنظمة حماية المشترين تطوراً في العالم. لا يمكن للمطور العقاري ببساطة الاستيلاء على أموالك. هناك إجراءات قانونية صارمة يجب عليه اتباعها، ويحدد القانون الحد الأقصى للمبلغ الذي يُسمح له بالاحتفاظ به بناءً على مدى تقدم المشروع.

الإجابة المختصرة

لا. لا يحق للمطور العقاري في دبي مصادرة جميع الأموال التي دفعتها لمجرد تخلفك عن سداد قسط. ينظم قانون دبي رقم 19 لسنة 2020 (المعدل للقانون رقم 13 لسنة 2008) بدقة ما يُسمح للمطور فعله وما لا يُسمح له فعله في حال تخلف مشتري العقار قيد الإنشاء عن السداد. يرتبط الحد الأقصى للمبلغ الذي يُسمح للمطور بالاحتفاظ به بنسبة إنجاز المشروع، وفي كثير من الحالات، يحق لك استرداد مبلغ كبير حتى بعد إلغاء الطلب.

القانون الذي يحميك

التشريع ذو الصلة هو قانون دبي رقم 19 لسنة 2020, والذي عدّل المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المنظم للسجل العقاري المؤقت. وتتولى هيئة التنظيم العقاري (ريرا)، التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، تنفيذه.

بالإضافة إلى القانون رقم 8 لسنة 2007 (قانون الضمان)، يضمن هذا الإطار أمرين حاسمين:

• كل درهم تدفعه مقابل وحدة سكنية قيد الإنشاء يُودع في حساب ضمان خاص بالمشروع، وليس في حساب المطور العقاري. ولا يحق للمطور سحب أي مبلغ من هذا الحساب إلا بعد إتمام مراحل البناء المحددة.
• في حالة إلغاء العقد، يتم حساب احتفاظ المطور بناءً على تقدم البناء كما هو معتمد من قبل هيئة تنظيم العقارات (RERA) - وليس على أي رقم يفضله المطور.

شرح مستويات المصادرة

تنص المادة 11 على نظام تصنيفي. وتُحدد نسبة الإنجاز في أعمال البناء وقت الإلغاء الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن للمطور الاحتفاظ به. وهذا هو جوهر حماية المشتري في دبي.

عملية الإلغاء - خطوة بخطوة

لا يحق للمطور العقاري أن يرسل لك رسالة نصية يعلن فيها أنه سيحتفظ بأموالك. تنص المادة 11 على إجراءات رسمية يجب عليه اتباعها، وتخضع هذه الإجراءات لإشراف هيئة تنظيم العقارات (RERA) في كل خطوة.

حقوقك كمشتري

حتى عندما تكون أنت المتخلف عن السداد، يمنحك القانون حماية مهمة لا يدركها العديد من المشترين:

• الحق في فترة علاج مدتها 30 يومًا لا يمكنك أن تفقد وحدتك بين عشية وضحاها. يمنحك الإشعار الرسمي شهراً لتصحيح الوضع.
• الحق في التقييم المستقل — هيئة تنظيم العقارات (RERA)، وليس المطور العقاري، هي الجهة المسؤولة عن اعتماد تقدم أعمال البناء. إذا ادعى المطور أن المشروع قد اكتمل وفقًا لمعيار 81%، فيمكنك طلب الشهادة الأصلية.
• الحق في استرداد الأموال باستثناء حالة >80%، ستسترد جزءًا كبيرًا مما دفعته. لا يجوز للمطور قانونًا الاحتفاظ بأكثر مما يسمح به القانون.
• حق التنازل أو إعادة البيع — في كثير من الحالات يمكنك نقل عقدك إلى مشترٍ آخر (بموافقة المطور ودائرة الأراضي والأملاك) قبل الإلغاء، واسترداد معظم أو كل حقوق الملكية الخاصة بك.
• حق الطعن — إذا كنت تعتقد أن المطور قد أخطأ في الحساب أو انتهك الإجراءات، فيمكنك تقديم شكوى إلى هيئة تنظيم العقارات (RERA) أو متابعة الأمر من خلال دائرة العقارات في محاكم دبي.

خيارات قبل العودة إلى الإعدادات الافتراضية

أهم ما يمكن استخلاصه من هذه المقالة: تصرف قبل أن تتأخر عن السداد، وليس بعد فوات الأوان. بمجرد أن يصبح سداد الدفعة متأخراً رسمياً، تنخفض قدرتك على التفاوض بشكل كبير. إليك الخيارات التي يجهلها معظم مشتري العقارات قيد الإنشاء.

1. التفاوض على إعادة هيكلة الدفع

يفضل معظم مطوري العقارات الموثوقين في دبي إعادة هيكلة خطتك بدلاً من إلغاء العقد. فهم يتكبدون خسائر مالية عند الإلغاء أيضاً، تشمل تكاليف الإدارة، وإعادة تسويق الوحدة، وفترة عرضها في السوق. غالباً ما يؤدي التواصل المهذب والفعّال مع فريق تحصيل الديون لدى المطور إلى تأجيل الدفعات لمدة تتراوح بين ثلاثة وستة أشهر، أو تمديد جدول الدفعات. احرص على توثيق أي اتفاق كتابياً، واطلب من المطور إقراره في ملحق لعقد البيع والشراء.

2. بيع العقد في السوق الثانوية

إذا ارتفعت قيمة المشروع منذ شرائك له، يمكنك عرض وحدتك في سوق إعادة البيع والتنازل عن عقدك لمشترٍ جديد بربح. هذه إحدى أكثر استراتيجيات الخروج شيوعًا في دبي. يتولى المشتري الجديد سداد أقساطك المتبقية، وتسترد رأس مالك بالإضافة إلى أي زيادة في السعر، ويتقاضى المطور رسومًا إدارية رمزية (تتراوح عادةً بين 2 و41% من قيمة العقد).

3. إشراك مستثمر مشارك

يمكنك نقل ملكية جزئية إلى أحد أفراد عائلتك أو شريكك التجاري الذي يتكفل بسداد الأقساط المتبقية. وتتمثل الآلية القانونية في نقل جزئي للملكية أو إعادة هيكلة الأسهم، ويتم ذلك من خلال المطور العقاري ودائرة الأراضي والأملاك.

4. إعادة التمويل عن طريق الرهن العقاري عند التسليم

إذا استطعت الانتظار حتى تسليم المشروع (أو المرحلة التي تلي التسليم)، فإن بنوك دبي تقدم قروضاً عقارية لإعادة تمويل الأقساط المتبقية بعد التسليم. وبذلك، يمكنك تحويل خطة التقسيط المقدمة من المطور إلى قرض بنكي بفترة سداد أطول وقسط شهري أقل.

5. طلب تخفيض مستوى الوحدة

قد يسمح لك بعض المطورين العقاريين (خاصةً الشركات الكبيرة التي لديها مشاريع متعددة) باستبدال وحدتك بوحدة أصغر أو أرخص في نفس المشروع، مما يقلل من التزاماتك المتبقية. هذا خيارٌ اختياري، لكن من المفيد الاستفسار عنه.

إذا كان المطور هو المخطئ

لا تنطبق قواعد المصادرة المذكورة أعلاه إلا في حالة تخلف المشتري عن السداد. أما إذا كان المطور هو من أخلّ بالعقد - سواءً من خلال التأخيرات الطويلة، أو إلغاء المشروع، أو تغيير جوهري في التصميم، أو عدم إدارة حساب الضمان بشكل صحيح - فإن القانون ينقلب لصالحك تمامًا.

• إذا ألغت هيئة تنظيم العقارات (RERA) المشروع، فيجب على المطور رد مبلغ 100% من مدفوعاتك من حساب الضمان.
• إذا قام المطور بتأخير التسليم لما بعد التاريخ التعاقدي لأكثر من 12 شهرًا دون سبب مشروع، فقد يحق لك إنهاء العقد واسترداد أموالك بالإضافة إلى التعويضات.
• إذا لم تتطابق الوحدة التي تم تسليمها مع مواصفات اتفاقية شراء الوحدات السكنية (اختلاف الحجم عن 5%، تغييرات في التصميم، وسائل الراحة المفقودة)، فيمكنك المطالبة بالتعويض أو الإلغاء.

أصدرت محاكم دبي ومركز فض المنازعات الإيجارية أحكاماً لصالح المشترين في العديد من هذه القضايا. احتفظ بكل بريد إلكتروني، وكل إيصال دفع، وكل كتيب تسويقي من تاريخ الإطلاق، فهي تُعدّ أدلة.

أسئلة شائعة