آیا اگر نتوانم اقساط پیشپرداخت را در دبی پرداخت کنم، یک توسعهدهنده میتواند پرداختهای من را ضبط کند؟
پاسخ کوتاه منفی است، نه کاملاً - و قطعاً بدون رعایت قانون هم نه. در اینجا دقیقاً آنچه قانون دبی اجازه میدهد، چه حمایتهایی از شما به عنوان خریدار وجود دارد و در لحظهای که متوجه شدید ممکن است پرداخت را از دست بدهید، چه کاری باید انجام دهید، آمده است.
آنچه این مقاله پوشش میدهد
خرید ملک در دبی بدون قرارداد، یکی از هوشمندانهترین راهها برای ورود به بازار املاک است. شما قیمت امروز را قفل میکنید، از افزایش قیمت در طول ساخت و ساز بهره میبرید و یک برنامه اقساطی راحت را که اغلب سالها پس از تحویل ملک ادامه دارد، پرداخت میکنید. اما اگر اوضاع تغییر کند و شما به سادگی نتوانید قسط بعدی را پرداخت کنید، چه اتفاقی میافتد؟ آیا سازنده میتواند تمام آنچه را که قبلاً پرداخت کردهاید، نگه دارد، پول شما را بردارد و واحد شما را دوباره بفروشد؟
این رایجترین ترسی است که از خریداران پیشفروش در TruHauz میشنویم، و خبر خوب این است که دبی یکی از پیشرفتهترین چارچوبهای حمایت از خریدار در جهان را دارد. توسعهدهنده نمیتواند پول شما را بگیرد. یک رویه قانونی سختگیرانه وجود دارد که آنها باید از آن پیروی کنند، و قانون بسته به میزان پیشرفت پروژه، میزان مجاز به نگهداشتن آنها را تعیین میکند.
پاسخ کوتاه
خیر. یک توسعهدهنده در دبی نمیتواند به سادگی تمام پولی را که پرداخت کردهاید به دلیل عدم پرداخت یک قسط از دست بدهد. قانون شماره ۱۹ دبی مصوب سال ۲۰۲۰ (که قانون شماره ۱۳ مصوب سال ۲۰۰۸ را اصلاح کرد) دقیقاً مشخص میکند که یک توسعهدهنده در صورت عدم پرداخت توسط خریدارِ پیشخریدار، چه کاری میتواند و چه کاری نمیتواند انجام دهد. حداکثر مبلغی که یک توسعهدهنده مجاز به نگهداشتن آن است، به میزان تکمیل پروژه بستگی دارد - و در بسیاری از سناریوها، شما حتی پس از لغو قرارداد، حق دریافت بازپرداخت قابل توجهی را دارید.
قانونی که از شما محافظت میکند
قانون مربوطه عبارت است از قانون شماره ۱۹ دبی سال ۲۰۲۰, که ماده ۱۱ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ در مورد ثبت موقت املاک و مستغلات را اصلاح کرد. این قانون توسط آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA)، بخشی از اداره زمین دبی، اجرا میشود.
این چارچوب، در کنار قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ (قانون سپرده)، دو نکته حیاتی را تضمین میکند:
- هر درهمی که برای یک واحد خارج از طرح پرداخت میکنید، به یک حساب امانی مخصوص پروژه واریز میشود، نه به حساب عمومی سازنده. سازنده فقط میتواند از آن حساب امانی در ازای نقاط عطف ساختوساز تأیید شده برداشت کند.
- در صورت لغو قرارداد، میزان حفظ سرمایه توسعهدهنده بر اساس پیشرفت ساختوساز مطابق با گواهی RERA محاسبه میشود - نه بر اساس هر عددی که توسعهدهنده ترجیح میدهد.
سطوح مصادره توضیح داده شده است
ماده ۱۱ یک سیستم پلکانی را تعیین میکند. درصد ساختوساز تکمیلشده در زمان لغو، حداکثر مبلغی را که یک توسعهدهنده میتواند نگه دارد، تعیین میکند. این قلب حمایت از خریدار در دبی است.
| پیشرفت ساخت و ساز | حداکثر توسعهدهنده میتواند حفظ کند | این برای شما چه معنایی دارد |
|---|---|---|
| بیش از 80% کامل شده است | ۱۰۰۱TP3T از ارزش قرارداد | توسعهدهنده میتواند تمام مبالغ پرداخت شده را نزد خود نگه دارد و مابقی بدهی را مطالبه کند. واحد مسکونی ممکن است برای جبران هرگونه کسری به حراج گذاشته شود. |
| بین 60% و 80% | تا سقف 40% از ارزش قرارداد | توسعهدهنده قرارداد را لغو میکند و میتواند تا سقف 40% از کل قیمت خرید را برای خود نگه دارد. مابقی مبلغ ظرف یک سال از تاریخ لغو یا ظرف 60 روز از تاریخ فروش مجدد، هر کدام که زودتر اتفاق بیفتد، به شما بازپرداخت میشود. |
| کمتر از 60% | تا سقف 25% ارزش قرارداد | توسعهدهنده میتواند حداکثر ۲۵۱TP3T از کل قیمت خرید را برای خود نگه دارد. مابقی مبلغ طبق همان جدول زمانی به شما بازپرداخت میشود. |
| ساخت و ساز آغاز نشده است — خارج از کنترل توسعه دهنده | تا سقف 30% مبلغ پرداختی | اگر ساخت و ساز به دلایل موجهی که به توسعهدهنده منتسب نیست، آغاز نشده باشد، آنها ممکن است تا سقف 30% از مبلغی را که قبلاً پرداخت کردهاید، برای خود نگه دارند. |
| پروژه توسط RERA لغو شد / توسعهدهنده مقصر بود | 0% — بازپرداخت کامل | اگر RERA پروژه را لغو کند یا توسعهدهنده عامل نقض باشد، شما حق دارید تمام مبالغ پرداختی را بهطور کامل پس بگیرید. |
اگر پروژهای بیش از 80% تکمیل شده باشد، قانون واحد را به عنوان واحدی که اساساً ساخته شده تلقی میکند و حمایت از توسعهدهنده در قویترین حالت خود قرار دارد. به همین دلیل است که بیشتر قصورها در اوایل چرخه ساختوساز اتفاق میافتند. اگر به زمان تحویل نزدیک هستید و با مشکل مواجه هستید، گزینههای شما بهطور قابلتوجهی محدود میشود - زودتر اقدام کنید.
فرآیند لغو - گام به گام
یک توسعهدهنده نمیتواند فقط به شما پیامک بدهد و اعلام کند که پول شما را نگه میدارد. ماده ۱۱ یک رویه رسمی را که آنها باید دنبال کنند، تعیین میکند که در هر مرحله توسط RERA نظارت میشود.
توسعهدهنده به DLD اطلاع میدهد
توسعهدهنده باید رسماً و کتباً به اداره زمین دبی اطلاع دهد که خریدار از پرداخت بدهی خود خودداری کرده است و سوابق پرداخت و قرارداد را ارائه دهد.
اداره DLD یک اخطار ۳۰ روزه صادر میکند
اداره مالکیت زمین (DLD) یک اخطار رسمی ۳۰ روزه از طریق پست سفارشی و/یا ایمیل به خریدار ابلاغ میکند و درخواست میکند که مبلغ معوقه پرداخت شود یا خریدار ترتیب تسویه حساب را بدهد.
RERA پیشرفت ساخت و ساز را تأیید میکند
RERA به طور مستقل درصد ساخت و ساز تکمیل شده در زمان عدم پرداخت را تأیید میکند. این عدد - نه ادعای توسعهدهنده - تعیین میکند که کدام سطح نگهداری اعمال میشود.
لغو و محاسبه
اگر خریدار ظرف مدت زمان اعلام شده، قصور خود را جبران نکند، قرارداد رسماً فسخ میشود. توسعهدهنده درصد نگهداری قانونی را اعمال میکند و واحد از نام خریدار در دفتر ثبت موقت حذف میشود.
وجه به خریدار مسترد شد
مبلغ باقیمانده یا ظرف یک سال از تاریخ لغو قرارداد، یا ظرف ۶۰ روز از تاریخ فروش مجدد واحد توسط سازنده، هر کدام که زودتر اتفاق بیفتد، به خریدار بازپرداخت میشود.
حقوق شما به عنوان خریدار
حتی وقتی شما کسی هستید که از پرداخت خودداری میکند، قانون حمایتهای معناداری به شما میدهد که بسیاری از خریداران متوجه آن نیستند:
- حق برخورداری از دوره درمان ۳۰ روزه — شما نمیتوانید واحد خود را یک شبه از دست بدهید. اطلاعیه رسمی به شما یک ماه فرصت میدهد تا وضعیت را اصلاح کنید.
- حق ارزیابی مستقل — RERA، نه توسعهدهنده، پیشرفت ساختوساز را تأیید میکند. اگر توسعهدهنده ادعا کند که پروژه 81% تکمیل شده است، میتوانید گواهی مربوطه را درخواست کنید.
- حق بازپرداخت وجه — به جز در سناریوی >80%، شما بخش قابل توجهی از آنچه پرداخت کردهاید را بازیابی خواهید کرد. توسعهدهنده از نظر قانونی نمیتواند بیش از آنچه قانون اجازه میدهد، برای خود نگه دارد.
- حق واگذاری یا فروش مجدد — در بسیاری از موارد، میتوانید قبل از لغو قرارداد، آن را به خریدار دیگری (با تأیید توسعهدهنده و DLD) منتقل کنید و بیشتر یا تمام سرمایه خود را پس بگیرید.
- حق به چالش کشیدن — اگر معتقدید که توسعهدهنده محاسبات را اشتباه انجام داده یا رویه را نقض کرده است، میتوانید شکایتی را به RERA ارائه دهید یا موضوع را از طریق اداره املاک و مستغلات دادگاههای دبی پیگیری کنید.
گزینههای پیش روی شما
مهمترین نکتهی قابل برداشت از این مقاله: قبل از اینکه پرداخت را از دست بدهید اقدام کنید، نه بعد از آن. به محض اینکه پرداخت رسماً به تعویق بیفتد، اهرم مالی شما به طرز چشمگیری کاهش مییابد. در اینجا گزینههایی وجود دارد که اکثر خریداران پیشخرید از وجود آنها بیاطلاع هستند.
۱. مذاکره در مورد تغییر ساختار پرداخت
بیشتر توسعهدهندگان معتبر دبی ترجیح میدهند طرح شما را تغییر دهند تا اینکه قرارداد را لغو کنند. آنها همچنین در صورت لغو قرارداد، ضرر میکنند - هزینههای اداری، بازاریابی مجدد واحد، زمان حضور در بازار. یک گفتگوی مودبانه و پیشگیرانه با تیم وصول مطالبات توسعهدهنده اغلب منجر به 3 تا 6 ماه تعویق در پرداخت یا یک برنامه زمانی طولانیتر میشود. هرگونه توافقی را کتبی کنید و آن را در ضمیمهای به SPA خود توسط توسعهدهنده تأیید کنید.
۲. قرارداد را در بازار ثانویه بفروشید
اگر پروژه از زمان خرید شما افزایش قیمت داشته است، میتوانید واحد خود را در بازار فروش مجدد فهرست کنید و قرارداد خود را با سود به خریدار جدید واگذار کنید. این یکی از محبوبترین استراتژیهای خروج از دبی است. خریدار جدید مابقی پرداختهای شما را بر عهده میگیرد، شما سهام خود را به علاوه هرگونه افزایش قیمت بازیابی میکنید و توسعهدهنده هزینه اداری کمی (معمولاً ۲ تا ۴۱TP3T از ارزش قرارداد) دریافت میکند.
۳. یک سرمایهگذار مشترک جذب کنید
شما میتوانید مالکیت جزئی را به یکی از اعضای خانواده یا شریک تجاری خود منتقل کنید که اقساط باقیمانده را پوشش میدهد. سازوکار قانونی، انتقال جزئی سند مالکیت یا تغییر ساختار سهام است که از طریق توسعهدهنده و DLD پردازش میشود.
۴. تامین مالی مجدد از طریق وام مسکن در زمان تحویل
اگر بتوانید تا زمان تحویل (یا مرحله پس از تحویل) صبر کنید، بانکهای دبی وامهایی ارائه میدهند که میتوانند اقساط باقیمانده پس از تحویل را دوباره تأمین مالی کنند. شما طرح اقساطی توسعهدهنده را به وام بانکی با مدت زمان طولانیتر و جریان خروجی ماهانه کمتر تبدیل میکنید.
۵. درخواست کاهش واحد
برخی از توسعهدهندگان (بهویژه توسعهدهندگان بزرگتر با چندین پروژه) به شما اجازه میدهند واحد خود را با واحدی کوچکتر یا ارزانتر در همان پروژه تعویض کنید و بدین ترتیب مسئولیت باقیمانده خود را کاهش دهید. این یک گزینه اختیاری است، اما ارزش پرسیدن دارد.
اگر پیشبینی میکنید که مشکلی در پرداخت پیش میآید، قبل از تماس با سازنده با ما تماس بگیرید. ما اغلب میتوانیم از طرف شما، با قدرت مذاکره قویتری نسبت به یک خریدار شخصی که در مضیقه است، برای فروش مجدد یا بازسازی ملک میانجیگری کنیم و میدانیم کدام سازندگان انعطافپذیر هستند.
اگر توسعهدهنده مقصر باشد
قوانین مربوط به توقیف اموال که در بالا ذکر شد، فقط زمانی اعمال میشود که خریدار در انجام تعهدات خود کوتاهی کند. اگر توسعهدهنده کسی باشد که قرارداد را نقض میکند - از طریق تأخیرهای طولانی، لغو پروژه، تغییر اساسی در طراحی یا عدم نگهداری صحیح حساب امانی - قانون کاملاً به نفع شما تغییر میکند.
- اگر RERA پروژه را لغو کند، توسعهدهنده باید ۱۰۰۱TP3T از پرداختهای شما را از حساب امانی بازپرداخت کند.
- اگر سازنده بدون دلیل موجه، تحویل ملک را بیش از ۱۲ ماه پس از تاریخ قرارداد به تأخیر بیندازد، شما ممکن است حق داشته باشید قرارداد را فسخ کرده و پول خود را به همراه خسارات وارده دریافت کنید.
- اگر واحد تحویل داده شده با مشخصات SPA مطابقت نداشته باشد (اختلاف اندازه بیش از 5%، تغییرات چیدمان، کمبود امکانات رفاهی)، میتوانید درخواست غرامت یا فسخ قرارداد کنید.
دادگاههای دبی و مرکز اختلافات اجاره در بسیاری از این موارد به نفع خریداران حکم دادهاند. هر ایمیل، هر رسید پرداخت و هر بروشور بازاریابی را از زمان رونمایی نگه دارید - آنها به مدرک تبدیل میشوند.
سوالات متداول
اگر فقط یک یا دو هفته یک قسط را از دست بدهم چه میشود؟
آیا توسعهدهنده میتواند علاوه بر هزینه نگهداری، هزینههای اضافی از من دریافت کند؟
بازپرداخت وجه چقدر طول میکشد؟
آیا این موضوع در مورد املاک آماده (تکمیل شده) نیز صدق میکند؟
آیا میتوانم قبل از امضا، برای محافظت از خودم، در مورد شرایط قرارداد مذاکره کنم؟
اگر سازنده قبل از واگذاری ورشکست شود، چه میشود؟
نگران قسط بعدی هستید؟
تروهاوز دبی به صدها خریدار پیشفروش کمک کرده است تا قراردادهای خود را قبل از اینکه به حالت نکول درآیند، بازسازی، فروش مجدد یا واگذار کنند. هر چه زودتر با ما صحبت کنید، گزینههای بیشتری خواهید داشت.
به بحث بپیوندید