Dubai'nin konut emlak piyasası Orta Doğu'da tırmanan gerginliklere rağmen, ev sahiplerinin yüzde 85'inin varlıklarını elinde tuttuğunu ve işlemlerin büyük ölçüde devam ettiğini ortaya koyan yeni veriler, küresel piyasalar petrol şoklarına ve jeopolitik belirsizliğe tepki verse bile, Dubai'nin gayrimenkul sektörünün hissiyattan ziyade yapısal olarak güçlü kaldığına dair yatırımcı güvenini pekiştiriyor.
Proptech firması Smart Bricks tarafından hazırlanan yeni bir rapor, çoğu ev sahibinin Şubat ayı sonunda başlayan bölgesel tırmanışın ardından pozisyonlarını koruduğunu ve küresel finans piyasalarının daha değişken hale geldiği bir dönemde yatırımcı beklentilerinde istikrara işaret ettiğini gösteriyor.
Başlıca emlak portallarından alınan ilan verileri bu eğilimi desteklemektedir. Tekil konut ilanlarının sayısı 20 Şubat'ta 105.300'den 16 Mart'ta 110.800'e yükselerek yüzde 5'in biraz üzerinde bir artış gösterdi. Analistler, listelemelerdeki keskin artışların tipik olarak belirsizlik dönemlerinde panik güdümlü çıkışlara işaret ettiğini belirtiyor. Bu tür bir davranışın olmaması, ev sahiplerinin kısa vadeli jeopolitik gelişmelere tepki vermek yerine Dubai'nin emlak temellerine daha uzun vadeli bir bakış açısıyla yaklaştığını gösteriyor.
Smart Bricks tarafından 600'den fazla Dubaili ev sahibiyle yapılan bir anket bu güveni daha da pekiştiriyor. Yaklaşık yüzde 10'u koşulların daha da kötüleşmesi halinde pozisyonlarını yeniden değerlendirebileceklerini belirtirken, sadece küçük bir azınlık gerileme öncesi beklentilerin altında satış yapmaya istekli olduğunu belirtti. Bulgular, jeopolitik belirsizlikten uzaklaşmak yerine bu belirsizliği absorbe eden bir piyasaya işaret ediyor.
İşlem faaliyetleri de likiditenin devam ettiğini gösteriyor. 28 Şubat ve 16 Mart tarihleri arasında Dubai'de 20,2 milyar Dh değerinde 6.048 konut işlemi gerçekleşirken, işlemlerin yaklaşık yüzde 63'ü plan dışı segmentte yoğunlaştı. Hazır piyasadaki faaliyetler, büyük ölçüde spekülatif alımlardan ziyade kiraya hazır daireleri hedefleyen son kullanıcılar ve gelir odaklı yatırımcılar tarafından yönlendirilerek seçici olmaya devam etti.
“Smart Bricks CEO'su Mohamed, ”Gördüğümüz şey geri çekilen bir piyasa değil, daha seçici hale gelen bir piyasa“ dedi. ”Likidite hala mevcut, ancak daha güçlü temellere sahip varlıklara doğru akıyor."
Sektör analistleri bu değişimin zayıflayan talepten ziyade olgunlaşan bir yatırım döngüsünü yansıttığını söylüyor. CBRE ve Knight Frank gibi küresel danışmanlık şirketleri tarafından yapılan son değerlendirmeler, Dubai'nin konut sektörünün sürekli nüfus girişlerinden, güçlü kira getirilerinden ve özellikle Avrupa, Asya ve uzun vadeli ikamet ve iş fırsatları için BAE'ye taşınan yüksek net değerli yatırımcılardan oluşan çeşitlendirilmiş bir uluslararası alıcı tabanından yararlanmaya devam ettiğini göstermektedir.
Sektöre duyulan güven güçlü makroekonomik temellerle de desteklenmektedir. S&P Global Ratings ve Fitch gibi derecelendirme kuruluşları, BAE'nin sağlam devlet bilançolarını, mali tamponlarını ve politika çevikliğini, bölgesel belirsizlik dönemlerinde yatırımcı duyarlılığının temel dayanakları olarak defalarca vurgulamıştır. Bu güçlü yönler, küresel dalgalanmanın ortasında istikrar arayan emlak yatırımcıları için Dubai'nin güvenli liman cazibesini pekiştirmektedir.
Son dönemdeki piyasa davranışları, yatırımcıların piyasadan tamamen çıkmak yerine varlık sınıfları arasında giderek daha fazla ayrım yaptığını göstermektedir. Güçlü geliştiriciler, ana konumlar ve esnek ödeme yapıları tarafından desteklenen plan dışı gelişmeler sermayeyi çekmeye devam ederken, ikincil piyasa faaliyeti daha seçici ve gelir odaklı hale gelmektedir.
Mülkiyet Danışmanlar bu durumun tarihsel eğilimlerle tutarlı olduğunu belirtmektedir. Önceki jeopolitik şoklar tipik olarak fiyatları etkilemeden önce işlem zamanlamalarını ve kiracı talebini etkilemiştir ve o zaman bile öncelikle arz fazlası riskleriyle karşı karşıya olan daha zayıf mikro pazarlarda olmuştur. Birinci sınıf ve iyi konumlandırılmış varlıklar tarihsel olarak daha güçlü bir direnç göstermiştir.
Smart Bricks raporu, önümüzdeki aylar için üç potansiyel senaryoyu özetliyor - hızlı istikrar, uzun süreli belirsizlik veya daha fazla tırmanma - ancak ev sahibi sonuçlarının, jeopolitik gelişmelerden ziyade mülk düzeyindeki temellere bağlı olacağını vurguluyor. Kiracı profili, kira yenileme zamanlaması, yakınlardaki arz hatları ve boşluk riski gibi faktörlerin, portföyler genelinde performansın belirlenmesinde belirleyici bir rol oynaması bekleniyor.
Daha da önemlisi, sıkıntılı satışların olmaması, yatırımcıların Dubai gayrimenkulünü kısa vadeli bir ticari varlıktan ziyade uzun vadeli bir değer deposu olarak görmeye devam ettiğine işaret etmektedir. Bu algı, emirliğin sermaye, yetenek ve işletmelerin taşınması için küresel bir merkez olarak konumunu pekiştirmesiyle son yıllarda güçlenmiştir.
Piyasa katılımcıları, bir diğer destekleyici faktörün de BAE'nin krizler sırasındaki politika sürekliliği olduğunu söylüyor. Hükümetin pandemi ve daha önceki bölgesel gerilimler de dahil olmak üzere önceki küresel aksaklıklara verdiği tepkiler, güvenin hızla istikrara kavuşmasına yardımcı oldu ve emlak sektöründeki herhangi bir kısa vadeli dalgalanmanın yönetilebilir kalacağı beklentilerini güçlendirdi.
Piyasa gözlemcileri, son işlem verileri, ev sahibi duyarlılık göstergeleri ve kurumsal yorumların birlikte ele alındığında, piyasanın ivme kaybetmeden jeopolitik belirsizliğe uyum sağladığına işaret ettiğini belirtiyor. Hem yatırımcılar hem de geliştiriciler için mesaj açık: Dubai'nin emlak sektörü daha seçici hale geliyor - ancak sağlam bir şekilde dirençli olmaya devam ediyor.
Kaynak ve kredi: Khaleej Times
Tartışmaya Katılın